Cerco al uso turístico de la vivienda: 21% de IVA para pisos vacacionales y un nuevo impuesto para compradores extracomunitarios

La proposición de ley presentada por el Grupo Socialista en el Congreso, con una extensa batería de medidas fiscales que sacude el mercado de la vivienda, tiene uno de sus focos en los usos turísticos de las casas. Para ello, concreta dos medidas anunciadas en el último año: el cobro de IVA a los apartamentos turísticos y un recargo para la compra de pisos por parte de extranjeros.

La primera de estas iniciativas, el recargo de IVA a casas vacacionales, estaba en el punto de mira del Gobierno desde hace tiempo. Parte de un debate a nivel comunitario, que coincide con la iniciativa europea de habilitar un registro único de arrendamientos y permitir a los estados gravar los alquileres de corta duración, en la que España ha tomado la delantera.

Ahora, además de ese registro obligatorio, el Ejecutivo busca cerrar la manera de hacer tributar a una actividad que considera un negocio que nada tiene que ver con el uso residencial de las casas, un asunto que ya había abordado en la negociación presupuestaria que PSOE y Sumar llevaron a cabo a finales del año pasado (y que quedó frustrada ante la dificultad de sacar adelante las cuentas públicas con los actuales equilibrios en el Congreso).

Para ello modifica la Ley del Impuesto sobre del Valor Añadido (IVA), especificando que en adelante, además de los supuestos anteriores, también tributarán un 21% los arrendamientos por un tiempo inferior a 30 noches. De hecho, estos alojamientos quedan específicamente excluidos en el artículo que reduce el IVA de algunos conceptos al 10%. Es decir, pagarán el máximo impuesto al consumo previsto en la legislación.

Para no penalizar los pisos turísticos en pequeñas poblaciones se hace una excepción en aquellos municipios con 10.000 o menos habitantes. Es decir, en estas localidades no pagarán IVA los arrendamientos de corta estancia. La ministra de Vivienda, Isabel Rodríguez, ha reiterado en muchas ocasiones que el alquiler vacacional sí puede tener un efecto positivo, de dinamización de la economía e incluso fijación de población, en pequeños municipios. Esta excepción, por tanto, parece adecuarse a esa idea.

Nuevo impuesto para compras extracomunitarias

En cuanto al recargo a la compra de vivienda para ciudadanos extranjeros, la proposición de ley del PSOE crea una nueva figura tributaria. Esta es bautizada como Impuesto Complementario Estatal sobre la Transmisión de Bienes Inmuebles a no Residentes en la Unión Europea. Es decir, queda claro que no se aplicará a personas con la condición de residentes en la UE, ya que penalizar la compra de inmuebles en esos casos entraría en contradicción con principios comunitarios fundamentales como el de libre circulación y residencia de personas.

El impuesto se aplica sobre “bienes inmuebles situados en España” o por “la constitución y cesión de derechos reales que recaigan en los mismos”, tales como una transmisión del usufructo. Y la norma que lo desarrollará excluye a “empresarios o profesionales en el ejercicio de su actividad económica”, a no ser que sean casos en los que no se paga IVA por la operación (es decir, cuando se entiende que hay una finalidad residencial, no vinculada con la actividad económica). Para calcularlo se tomará como referencia el valor de mercado del inmueble (a menos que en el catastro tenga una valoración superior, lo que no es habitual).

“La cuota íntegra del impuesto se obtendrá aplicando a la base imponible el tipo de gravamen del cien por ciento”, señala el texto propuesto. Es decir, que al margen de algunas deducciones que se contemplan, el nuevo impuesto doblará virtualmente el precio de la vivienda para los extranjeros residentes fuera de la UE que deseen comprar una casa en España. Esta propuesta es una de las que el presidente del Gobierno, Pedro Sánchez, citó el pasado enero al presentar un paquete de 12 medidas en materia de vivienda.

De facto, supondría cortocircuitar el mercado de compra de vivienda por parte de no residentes en la UE. La medida duplicaría el coste de la compraventa. De acuerdo con los datos de los registradores de la propiedad, el año pasado los extranjeros compraron más de 93.000 casas en España, un 14,6% del total de viviendas que cambiaron de manos. Pero la mayoría de ellas corresponden con nacionalidades comunitarias o extracomunitarias de personas que tienen permiso de residencia como la comunidad marroquí (la tercera con mayor número de operaciones) o la china. Entre británicos (los compradores extranjeros más frecuentes, con un 1,2% del total del mercado), rusos, estadounidenses y otras nacionalidades (en general de países latinoamericanos) engloban en torno a un 5% del total del mercado.

Sí tienen más peso estas nacionalidades en el mercado de viviendas de precio elevado (los no comunitarios compran la mitad de casas de más de medio millón de euros que van a parar a manos extranjeras) o en mercados donde las nacionalidades americanas tienen más peso, como es el caso de Madrid.

Ambas medidas, la penalización de compra por extranjeros y del alquiler turístico, tienen como objetivo dos situaciones que, desde el punto de vista del Gobierno, limitan los usos residenciales de la vivienda para los ciudadanos que las necesitan. Entre los expertos, es bastante compartido el diagnóstico de que la actual crisis de a la vivienda deriva de una escasez general de la misma. Y es indudable que el negocio del alquiler turístico y la compra de casas por parte de extranjeros, frecuentemente con mayor poder adquisitivo que los compradores en España, redunda en precios más elevados y mayor escasez. No obstante, algunos estudios han minimizado el impacto que ambos efectos tienen sobre el conjunto del mercado, aunque este sí puede ser significativo en algunas ciudades y áreas con mucha afluencia de visitantes extranjeros.