El precio de la vivienda se dispara un 12,2% en el primer trimestre, su mayor alza en 18 años

El mercado inmobiliario español ha comenzado 2025 con la misma fuerza con la que cerró el año anterior. El precio de la vivienda libre se ha disparado un 12,2% interanual en el primer trimestre, la mayor subida registrada desde los primeros compases de 2007, en los momentos álgidos de la burbuja inmobiliaria de principios de siglo. El dato, publicado este viernes por el Instituto Nacional de Estadística, confirma una tendencia al alza. No se trata de una anomalía coyuntural, sino de una dinámica persistente que se viene agravando desde 2021. En una visión global, el índice acumula 44 trimestres seguidos de aumentos interanuales. Es decir, 11 años ininterrumpidos de subidas de precios, desde que al inicio de 2014 el mercado inmobiliario comenzó a recuperarse de la larga crisis que había provocado precisamente el estallido de la burbuja.

En términos absolutos, el índice de precios de vivienda en el primer trimestre de 2025 se situó en 171,296 puntos. Este indicador toma como base 100 lo que valía una vivienda en 2015. Es decir, comprar ahora es un 71% más caro que 10 años atrás. La revalorización es incluso más pronunciada en el caso de la obra nueva, que directamente cuesta el doble que en 2015. Mientras que las casas de segunda mano son un 66% más caras respecto a ese periodo, y la previsión es que sigan al alza.

La cifra de enero a marzo supone el segundo mayor incremento interanual de toda la serie histórica del INE, que arranca en 2007, y consolida una trayectoria que ya venía cobrando velocidad desde la pandemia. Incluso en la crisis inflacionaria, el mercado reaccionó con resiliencia a la subida de tipos de interés, desafiando las previsiones que apuntaban a una ralentización de la actividad. En su lugar, la vivienda comenzó una escalada sostenida que ha encontrado en este arranque de año un nuevo impulso. “El ritmo del encarecimiento es muy sólido. Nosotros llevamos dando subidas de doble dígito desde hace años. Con la subida de los tipos de interés, esto empezó a coger velocidad de crucero y ya no va a bajar”, sentencia María Matos, directora de estudios de Fotocasa.

Sergio Nasarre, catedrático de Derecho Civil y fundador de la Cátedra UNESCO de Vivienda, alerta de que lo verdaderamente relevante no es solo cuánto suben los precios, sino quién está comprando estas viviendas. “España lleva 17 años dificultando el a la vivienda a las familias, y ahora estos están siendo desplazados por inversores extranjeros y empresas”, ha afirmado. En su opinión, el mercado actual está expulsando a los hogares de las capitales, lo que supone una amenaza estructural para el residencial. Además, ha recordado que el incremento registrado por el INE explica por qué, a pesar de la bajada de tipos de interés, en este primer trimestre han aumentado las ejecuciones hipotecarias. “Muchas familias están teniendo serias dificultades para afrontar los pagos”; insiste.

Matos, por su parte, opina que las cifras del INE ―que siempre tienen un decalaje con las presentadas por los portales inmobiliarios―reflejen subidas de este tipo, confirma que el encarecimiento del mercado es sólido. Una de las claves que empuja este encarecimiento es la nueva coyuntura hipotecaria. “Las condiciones de financiación han mejorado notablemente”, explica Matos. “Desde comienzos de este año, tras los primeros descensos en los tipos, vemos cómo un 21% de compradores que llevaban tiempo esperando un entorno más propicio ha vuelto con fuerza al mercado”, insiste.

Ese empuje de la demanda se está apoyando en el comprador tradicional, pero también en inversores, extranjeros y propietarios que venden su primera casa para adquirir otra sin recurrir a financiación bancaria. Y de forma residual, hay un pequeño porcentaje de jóvenes que, según Matos, empieza a animarse a comprar gracias a las nuevas ayudas públicas, aunque sin que esto modifique de forma estructural la brecha de al mercado.

En cualquier caso, el contrapunto a esta constante demanda es la oferta. La producción de vivienda nueva sigue anclada en cifras reducidas, alrededor de 100.000 unidades anuales, muy lejos del volumen necesario para equilibrar la creación de hogares y la entrada de nuevos compradores. Así, el resultado es un mercado tensionado, donde la demanda supera sistemáticamente a la oferta y donde cualquier estímulo —por leve que sea— actúa como acelerante del precio.

La escasez estructural de vivienda nueva y la fortaleza de la demanda explican que tanto el segmento de obra nueva como el de segunda mano hayan registrado incrementos récord. En el primer trimestre, el precio de la vivienda nueva subió un 12,2% interanual —una décima menos que en el trimestre anterior—, mientras que la vivienda usada escaló un 12,3%, la mayor subida en 18 años. Por comunidades, los aumentos superaron los dos dígitos en todo el territorio, con Andalucía y Melilla a la cabeza (14%), seguidas de Murcia (13,3%), Aragón y La Rioja (13,2%).

En términos trimestrales, la tendencia también es ascendente. El precio de la vivienda libre subió un 3,5% entre enero y marzo, 1,7 puntos más que en el trimestre previo. Esta tasa no solo es la más elevada desde mediados de 2024, sino que evidencia que el ritmo de crecimiento, lejos de moderarse, se intensifica. En particular, destaca la vivienda nueva, que aumentó un 5,5% trimestral, un dato que iguala el del primer trimestre del año anterior y confirma el renovado interés por este tipo de producto. La vivienda usada también creció con fuerza, un 3,2%, el mayor alza en un año.

Este contexto obliga a replantear el diagnóstico habitual sobre el a la vivienda. Si bien la mejora en las condiciones hipotecarias ha facilitado el regreso de ciertos perfiles al mercado, no se ha traducido en una mejora real del poder adquisitivo. “Aunque las hipotecas estén bajando respecto a años anteriores, el precio de la vivienda ha subido un 12%. Al final, los ciudadanos mantienen o incrementan el esfuerzo de compra”, advierte Matos. Y la percepción generalizada es que los precios seguirán aumentando, lo que genera una urgencia por comprar incluso en estas condiciones por el temor a que en el futuro el mercado se torne más inaccesible.